Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

Квартирные владельцы всегда стремятся к максимальному комфорту своего жилья. Но что делать, если это невозможно без перепланировки квартиры? Прежде чем браться за такой масштабный проект, следует уточнить множество деталей, которые важно учесть. Конечно, перепланировка выходит далеко за рамки обычного ремонта.

Существует распространенное мнение, что несущие стены при перепланировке затрагивать нельзя. Однако это неправильно, потому что законодательно запрещено только их полное снос. В то же время, возможно создание проемов в несущих стенах. Важно помнить, что такой процесс требует серьезных инженерных расчетов, качественных строительных работ и правильного согласования с компетентными органами. Провести заверения о том, что перепланировка не приведет к нарушению конструкции здания и не будет угрожать безопасности жильцов – еще один обязательный шаг в этом процессе.

Изменение планировки квартиры может быть реализовано только после согласования со всеми органами, ответственными за этот процесс. При перепланировке с затрагиванием несущих конструкций, данное согласование особенно важно.

Существует ряд этапов, которые требуются для того, чтобы перепланировка прошла успешно:

1. Получение первоначального плана БТИ.
2. Положительное заключение от авторов проекта дома, о возможности затрагивания несущих конструкций.
3. Разработка проекта перепланировки с указанием всей перепланировки, в том числе с указанием работ по усилению несущих конструкций.
4. Согласование в Мосжилинспекции и получение разрешения на перепланировку.
5. Производство работ (ремонт).
6. Проведение приёмки квартиры после ремонта в МЖИ.
7. Получение обновленного плана БТИ.
8. Внесение изменений в ЕГРН.

При составлении технического заключения важно учесть, что если проект затрагивает несущие стены, следует обратиться к авторам проекта дома для участия в процессе. Это необходимо потому, что некоторые авторы принципиально запрещают делать проемы в несущих стенах.

Если необходимо сделать проем в несущей стене, то необходимо получить доступ к квартирам соседей этажом выше и этажом ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. Если в доме деревянные перекрытия, то для проверки их надежности может потребоваться вскрыть полы. Техническое заключение может быть составлено правильно только при соблюдении этих условий.

Необходимо помнить, что самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением. Владельцу квартиры придется заплатить штраф в размере 2000-2500 рублей, вернуть квартиру к её исходному виду или согласовать перепланировку. Несогласованная перепланировка создает проблемы при продаже квартиры, её официальной сдаче в аренду, передаче в залог банку.

Теоретически, если готовы заплатить небольшой штраф, можно узаконить перепланировку после окончания работ. Однако такой вариант крайне не рекомендуется, так как есть случаи, когда перепланировка уже сделана, а её согласование оказывается в принципе невозможным. Чтобы избежать ненужных проблем, следует проводить перепланировку строго в соответствии с описанным выше алгоритмом.

Особенности оформления квартир в разных типах домов

При перепланировке квартиры не всегда возникают сложности с несущими стенами в зданиях разных типов. Соответственно, процедура согласования может быть проще в некоторых случаях.

Монолитный дом

Проект монолитного дома, как правило, является индивидуальным, созданным различными архитектурными бюро. В этом случае следует обратиться к ним. Однако, как правило, межквартирные и межкомнатные перегородки в монолитных домах не являются несущими.

Панельный дом

Почти все панельные дома в Москве были созданы ОАО «МНИИТЭП». Хотя есть и другие авторы проектов, но уже давно они не занимаются техническими заключениями.

Кирпичный дом

В домах из кирпича несущими являются стены толщиной более 30 см. Если при ремонте затрагивается несущая стена, или же дом кирпичный, а перекрытия деревянные, необходимо обращаться в ГБУ «Экспертный центр».

Блочный дом

В домах из бетонных блоков нередко несущие стены не претерпевают изменений при перепланировке квартиры. Все зависит от типового проекта, по которому был создан дом. Но, в любом случае, стоит знать, что блочные дома в Москве были построены с использованием типовых проектов ОАО «МНИИТЭП».

Если вы не можете установить авторство проекта, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, можно обратиться в ГБУ «Экспертный центр». Это универсальная организация, которая работает именно с такими случаями, и вы сможете получить техническое заключение там.

Перепланировка квартиры – это процессы, требующие крупных затрат. Стоимость их и сроки зависят от разных факторов, но нужно быть готовым к тому, что процесс согласования может продлиться некоторое время.

Дверной проем в несущей стене нельзя просто так сделать, без проекта перепланировки. Для этого требуются профессиональные инженерные расчеты, которые делаются по габаритам, нагрузкам и усилению проема. В противном случае, работы могут привести к появлению трещин в стене или к её обрушению. Если проём в несущей стене делается на первом этаже, возможно даже повреждение фундамента.

Стоимость технического заключения в случае перепланировки квартиры в панельном доме обычно составляет около 60 000 рублей. Оформление занимает около месяца. Устройство самого проёма и его усиление стандартного выпуска обойдется в 45 000 рублей. Однако, если вы решили создать проём в несущей стене, стоимость его согласования увеличится в полтора-два раза и займет больше времени.

Чтобы избежать появления трещин и получить ровные кромки проема, лучше воспользоваться алмазной резкой. Этот метод практически не шумит и не разрушает стены. В этом случае, для выполнения работ бригада должна иметь допуск СРО.

Подписанные акты скрытых работ лежат в основе создания проема, включая его усиление металлоконструкциями. Это делают проектная организация и подрядчик. Проектировщик должен иметь допуск в СРО, вести журнал производства работ с печатями и оказывать авторский надзор. Все документы затем предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. После получения акта, обратитесь в БТИ, чтобы зафиксировали новую планировку в новом техпаспорте. Только после этого перепланировка будет официально узаконена.

Несмотря на все свои сложности, перепланировка квартиры имеет ряд преимуществ. Она дает возможность изменить площадь комнат, разделить смежные помещения и удобнее организовать пространство. Однако, если несущие стены затрагиваются, следует уделить особое внимание законному согласованию и знать, что перепланировка обойдется недешево.

Фото: freepik.com